واگذاری زمین در ۱۵ نقطه تهران به سرمایه‌گذاران ساختمانی

شهرداری تهران، ۱۵ نقطه از محدوده بافت فرسوده پایتخت را به‌عنوان نقاطی که زمین‌های تحت مالکیت دولت و شهرداری آماده واگذاری به سرمایه‌گذاران ساختمانی در چارچوب برنامه ملی بازآفرینی شهری است را اعلام کرد. آدرس بازار جدید ساختمانی پایتخت تاکنون در اراضی یک هزار و ۸۰۰ متری تا ۴ هکتاری در ۷ منطقه فرسوده شهر شناسایی شده‌اند.

به گزارش «دنیای اقتصاد» با دستور حسن روحانی فاز نخست برنامه ملی بازآفرینی شهری به‌طور همزمان در ۲۱ استان کشور از پنج‌شنبه هفته گذشته آغاز شد. برنامه ملی بازآفرینی شهری به‌عنوان نسخه جدید نوسازی بافت فرسوده شهرها، بنا شده در پنج سال نخست، در هر سال ۲۷۰ محله قدیمی شهرها را نوسازی کند. در قالب اجرای این برنامه دو اتفاق به‌طور همزمان برای هسته قدیمی شهرها رخ خواهد داد؛ نخست تسریع روند نوسازی بافت فرسوده شهرها است که طی سال‌های گذشته به کندی انجام می‌شد و دوم آنکه در قالب اجرای این برنامه، یک بازار جدید ساخت و ساز در هسته فرسوده شهرها به‌ویژه در شهر تهران به‌وجود خواهد آمد که دارای ۴ ویژگی متفاوت برای سرمایه‌گذاران ساختمانی است. نحوه اختصاص زمین، پرداخت وام ساخت بدون سپرده به سازندگان، ضمانت فروش و سود و همینطور پائین بودن هزینه‌های ساخت به‌واسطه حذف یکسری از فاکتورهای هزینه‌ای چهار امتیاز ورود به این طرح است. در راستای اجرای فاز نخست این برنامه، سازمان نوسازی شهر تهران به‌عنوان متولی اجرای این برنامه در پایتخت تاکنون ۱۵ نقطه در ۷ منطقه شهر تهران را که مجموعا دارای مساحتی بالغ بر ۲۰ هکتار هستند شناسایی و مناسب برای ورود سرمایه‌گذاران بخش خصوصی اعلام کرده است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد با توجه به سطح اشغالی که برای این اراضی در نظر گرفته شده حجم ساخت وسازهای پیش‌بینی شده در آنها به لحاظ زیربنا حدود ۱۲۳ هزار مترمربع خواهد بود. ۱۵ زمین شناسایی شده برای اجرای این طرح در ۷ منطقه شهری پایتخت شامل منطقه ۱۶(۳قطعه)، منطقه ۱۲(۲ قطعه)، منطقه ۱۵(۲قطعه)، منطقه ۱۷ (۳ قطعه)، منطقه ۱۸(۳قطعه)، منطقه ۲۰(یک قطعه) و منطقه ۱۱ (یک قطعه) واقع شده‌اند. به این‌صورت که محله خزانه و باغ آذری در منطقه ۱۶، محله آبشار در منطقه ۱۲، محله مینابی در منطقه ۱۵، محله زهتابی و مقدم در منطقه ۱۷، محلات ۱۷ شهریور، امام خمینی و رجایی در منطقه ۱۸، محله سرتخت در منطقه ۲۰ و محله هلال‌احمر در منطقه ۱۱ تاکنون دارای اراضی مناسب برای اجرای این پروژه از سوی سازمان نوسازی معرفی شده‌اند. مطابق با آنچه در سایت سازمان نوسازی اعلام شده براساس متراژ اراضی در حال واگذاری، میزان تراکم ساختمانی و حداقل سرمایه موردنیاز برای ورود به پروژه نیز تعیین می‌شود. این اراضی در پنج گروه ۲ تا ۵ هکتار، ۵ تا ۱۰ هکتار، ۱۰ تا ۲۰ هکتار، ۲۰ تا ۵۰ هکتار و بیش از ۵۰ هکتار دسته‌بندی شده‌اند.

فرمول واگذاری این اراضی به سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به ‌این صورت است که در ابتدا هزینه‌ای بابت زمین از سرمایه‌گذار دریافت نمی‌شود و توسعه‌گر دوبرابر منازل فرسوده یک محل خانه می‌سازد که ۵۰ درصد آن را در اختیار مردم همان محل قرار می‌دهد و ۵۰درصد باقی‌مانده هم به خود توسعه‌گر تعلق دارد و دولت فروش سریع آن را با قیمت عاقلانه تضمین می‌کند. مطابق بررسی‌های اولیه در این برنامه کسب سود ۱۸ درصد تضمین می‌شود و نیمی از واحدهای ساخته‌شده برای دولت و نیمی دیگر به سازنده‌ها تعلق می‌گیرد. از این‌رو شهرداری برای انتخاب و ورود سرمایه‌گذارانی که از سوی سازمان نوسازی شهر با ثبت‌نام در سایت nosazi.tehran.ir تا ۲۵ بهمن ماه معرفی می‌شوند، پنج شرط را در نظر گرفته است.

شرط نخست حداقل سرمایه موردنیاز برای ورود این پروژه‌ها است. براساس شرایط اعلام شده ورود سرمایه‌گذار به این طرح بازآفرینی در صورتی امکان‌پذیر خواهد بود که توان سرمایه‌گذاری حداقل ۱۴ میلیارد تومانی را داشته باشند. مطابق پنج دسته‌بندی انجام شده برای اراضی شناسایی شده با مساحت‌های مختلف، کف سرمایه موردنیاز برای اراضی بیش از ۵ هکتار حداقل ۳۵۰ میلیارد تومان برآورد شده است. برای اراضی ۲ تا ۵ هکتار حداقل سرمایه موردنیاز بین ۱۴ تا ۳۵ میلیارد تومان، برای اراضی ۵ تا ۱۰ هکتار بین ۳۵ تا ۷۰ میلیارد تومان، برای زمین‌های ۱۰ تا ۲۰ هکتار بین ۷۰ تا ۱۴۰میلیارد تومان و حداقل سرمایه موردنیاز برای اراضی ۲۰تا۵۰ هکتار بین ۱۴۰ تا ۳۵۰میلیارد تومان است. دومین شرط سرمایه‌گذار برای ورود به پروژه ملی بازآفرینی دارا بودن شرایط فنی تعیین شده است، به این معنا که مطابق شرایط اعلام شده از سوی سازمان نوسازی شهر تهران، دارا بودن حداقل رتبه صلاحیت ۲ پیمانکاری ساختمان سرمایه‌گذار یا یکی از اعضای گروه مشارکت الزامی است که به نوعی می‌تواند رعایت حداقل استانداردهای کیفی ساخت وساز را تضمین کند. بنابراین سازنده‌ای که این رتبه را نداشته باشد، نمی‌تواند به این طرح وارد شود. شرط سوم، رعایت مشخصات فنی ساخت و ساز است. زیربنای تعریف شده برای ساخت‌وسازها در ۱۵نقطه معادل ۶۰ درصد سطح اشغال در ۵طبقه برنامه‌ریزی شده‌اند. زیربنای تعیین شده برای هر زمین ترکیبی از کاربری‌های مسکونی و خدماتی است که البته تراکم غالب درآنها مسکونی است.

شرط چهارم انتخاب سرمایه‌گذار است که صورت دو مرحله‌ای خواهد بود. در مرحله نخست طی یک فراخوان سرمایه‌گذاران شناسایی می‌شوند. در این مرحله ضمن اعلام شرایط ورود سرمایه‌گذاران به این طرح، سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به مساحت ۳ هزار و ۲۶۸ هکتاری بافت فرسوده شهر تهران، تراکم مسکونی و جمعیتی بالاتر در قیاس با سایر نقاط شهر را از ویژگی‌های بافت‌های فرسوده برشمرده و اعلام کرده است: «تاکنون قریب به ۴۰ درصد وسعت بافت‌های فرسوده نوسازی شده است. اما با توجه به تراکم جمعیتی و نیز حجم نوسازی‌های صورت گرفته، کمبود خدمات و سرانه‌های شهری خصوصا فضاهای سبز و باز در این محدوده‌ها به شدت قابل توجه است.» در این فراخوان یکی از راهکارهای رفع این کمبودها، احداث مسکن و خدمات پشتیبان در اراضی و املاک غیرفعال یا متروکه متعلق به دولت یا نهادهای انقلابی و عمومی (متعلق به شهرداری تهران) و انتقال بخشی از جمعیت ساکن در بافت‌های متراکم و فرسوده به مساکن احداثی در اراضی و املاک مزبور عنوان و اعلام کرده است: به این ترتیب، بخش‌هایی از بافت فرسوده و فشرده، برای تامین خدمات مورد نیاز (فضای سبز و باز، پارکینگ و سایر خدمات) آزادسازی خواهد شد. به منظور تحقق این هدف و با اتکا به ماده ۴۳ آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، شهرداری تهران با مساعدت دولت جمهوری اسلامی ایران درصدد است با جذب مشارکت بخش خصوصی و بهره‌گیری از ظرفیت اراضی در اختیار خود، نهادهای دولتی و انقلابی نسبت تامین مسکن جایگزین، جابه‌جایی بخشی از ساکنان پلاک‌های فرسوده در محدوده‌های هدف و آزادسازی اراضی مورد نیاز برای احداث و توسعه خدمات محلی اقدام کند. در این فرآیند و هم‌زمان با آغاز پروژه، سرمایه‌گذار باید نسبت به تامین ودیعه مسکن به منظور جابه‌جا کردن ساکنان بافت فرسوده اقدام کند. این پروژه‌ها از تسهیلات نوسازی بافت فرسوده (شامل تسهیلات مشارکت مدنی بافت فرسوده و قابل‌تبدیل به فروش اقساطی، کمک هزینه ودیعه اسکان) برخوردار خواهند بود.

از سوی دیگر در مرحله دوم که مرحله نهایی است یک مناقصه محدود برگزار می‌شود و در این مرحله براساس پیشنهادهای ارائه شده درخصوص زمان‌بندی، قدرالسهم سرمایه‌پذیر و کیفیت ساخت پروژه سرمایه‌گذار نهایی انتخاب می‌شود. محدوده زمانی اعلام شده برای ساخت پروژه‌های ساختمانی در این طرح بین ۱۸ تا ۳۶ ماه تعیین شده است. طبیعی است که هر اندازه زمین مساحت بیشتری داشته باشد مقیاس پروژه و زمان اجرای پروژه طولانی‌تر خواهد بود اما در این میان یک رقابت بین سرمایه‌گذاران ایجاد شده تا هر سرمایه‌گذاری که زمان کمتری برای اتمام پروژه اعلام کند، می‌تواند شانس بالاتری برای ورود به این پروژه را داشته باشد.

اگرچه هزینه ساخت و ساز در هر مترمربع در این مدل بین یک میلیون تا یک میلیون و ۲۰۰هزار تومان برآورد شده اما تفاوت این مدل با طرح مسکن مهر این است که قیمت ثابت تعیین شده برای ساخت وساز وجود ندارد همین موضوع مانع از کم‌فروشی سازنده یا توقف کار برای طلب اضافه قیمت می‌شود. نهایتا پنجمین شرط شهرداری اجرای دو تکلیف از سوی سرمایه‌گذار است. در شرایط ارائه شده به صراحت اعلام شده انتقال ساکنان بافت فرسوده به واحدهای نوساز سهم سرمایه‌پذیر (سازمان نوسازی شهر تهران به‌عنوان طرف اول موافقت‌نامه که در حین و انتهای دوره ساخت مسکن جایگزین یا اراضی و املاک آزاد شده را از سرمایه‌گذار تحویل می‌گیرد) بر عهده سرمایه‌گذار است همین‌طور تکلیف دومی که برای آزادسازی بر عهده سرمایه‌گذار گذاشته است این است که مسوولیت تامین ودیعه اسکان موقت بر عهده سرمایه‌گذار خواهد بود. به گزارش «دنیای اقتصاد» در۹ روز گذشته(۱۵بهمن ماه) از راه‌اندازی سامانه شناسایی و ثبت‌نام سرمایه‌گذاران متقاضی ورود به بازار جدید ساخت وساز در شهر تهران (متقاضی سرمایه‌گذاری در برنامه ملی بازآفرینی شهری)، ۳۵ غول ساختمانی در این سامانه ثبت‌نام کرده‌اند. به عبارت دیگر ۳۵ شرکت ساختمانی دارای سابقه سرمایه‌گذاری در پروژه‌های بزرگ که دارای توان سرمایه‌گذاری بالا هستند در این سامانه ثبت‌نام کرده‌اند.

 

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد – 24 بهمن 1396